Rezervační smlouva na nemovitost je důležitým dokumentem, jehož cílem je poskytnout ochranu jak kupujícímu, tak prodávajícímu. Zahrnuje i poplatek, který zájemce o nemovitost musí uhradit, a má tak zaručeno, že nebude po určitou dobu nabízena jiným osobám.
„V praxi se rezervační smlouva využívá velice často v případě financování koupě hypotékou. Na tu dnes mnoho lidí nedosáhne, a pro původní majitele jde tedy o poměrně riskantní podnik. Kompenzaci za vynaložený čas si tak mohou pojistit právě rezervační smlouvou.
Výhody rezervační smlouvy u prodávajícího rozhodně nekončí a tento dokument samozřejmě skýtá výhody i pro kupujícího. Což platí právě při financování koupě prostřednictvím hypotečního úvěru. Zájemce o koupi dané nemovitosti právě díky sjednání rezervační smlouvy nepodstupuje takové riziko jako při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Do rezervační smlouvy si totiž může stanovit podmínky dalšího postupu pro případ, že úvěr nezíská, může si případně smluvně ošetřit i vrácení rezervačního poplatku. Další výhodou je i to, že dobu stanovenou v rezervační smlouvě může zájemce o nemovitost využít k získání všech potřebných informací o nemovitosti (např. o jejím faktickém stavu, ale i třeba věcných břemenech apod.).
Dvě či tři strany?
Rezervační smlouvu může uzavřít zájemce o nemovitost s realitní kanceláří, v tom případě se jedná o dvoustrannou smlouvu. Pokud do smluvního vztahu vstoupí i majitel nemovitosti, tedy prodávající, jedná se o trojstrannou smlouvu.
„Přestože jsou dvoustranné smlouvy dnes častější, je nutno podotknout, že Nejvyšší soud České republiky podmínky z nich vyplývající opakovaně označil za neplatné. Důvod je prostý – takto sepsaná smlouva zahrnuje pouze jednu ze zúčastněných stran budoucího prodeje. Ve dvoustranné smlouvě se navíc k rezervační lhůtě zavazuje pouze realitní kancelář, nikoli majitel, který s nemovitostí může libovolně disponovat i přesto, že zájemce uhradil rezervační poplatek. V případě dvoustranné rezervační smlouvy také není vymahatelná pokuta za odstoupení účastníků,“ upozornil Kunz.
Rezervační smlouvy se v Česku neřídí žádnou právní úpravou, jejich znění, zahrnuté podmínky apod. jsou tak na dohodě smluvních stran. Právní platnost mají pouze rezervační smlouvy trojstranné.
Rozhodně je třeba si při jejich sepisování pohlídat správnou identifikaci všech smluvních stran a dané nemovitosti, a to včetně věcných břemen a faktických vad.
„Vlastník, respektive realitní zprostředkovatel by měl v této fázi jasně a detailně definovat technický i právní stav nemovitosti, veškeré vybavení, které je součástí nemovitosti, ale také lhůtu, ve které nemovitost předá novému majiteli. Naopak zájemce by měl v rezervační smlouvě uvést způsob financování koupě,“ .
Poplatek ve výši 3 až 6 %
Ve smlouvě je třeba ošetřit dobu rezervace nemovitosti a dále pak výši a způsob úhrady rezervačního poplatku. Jeho výše se obvykle pohybuje kolem tří až šesti procent z ceny ceny nemovitosti. Například u bytu, za nějž majitel požaduje osm milionů korun, by se poplatek pohyboval od 240 tisíc korun do 480 tisíc korun.
Ovšem výše poplatku je věcí vzájemné domluvy smluvních stran a odvíjí se i od délky trvání rezervace. Rozhodně se vyplatí složit ho do advokátní nebo notářské úschovy, nikdy ne na účet majitele a odborníci nedoporučují ani hradit ho na účet realitní kanceláře.
Dalším bodem, který byste měli mít v rezervační smlouvě ošetřený, je vypořádání rezervačního poplatku, a to jak v případě zdárného dokončení transakce, tak i v případě odstoupení od koupě.
Běžnou praxí je, že v případě uskutečnění prodeje se poplatek odečte z domluvené kupní ceny nemovitosti.
Pokud důvodem odstoupení zájemce od koupě jsou skutečnosti, které vlastník nemovitosti zamlčel, mělo by být ve smlouvě jasně stanoveno, že rezervační poplatek bude kupujícímu v plné výši vrácen. Pokud si ale koupi bez zjevného závažného důvodu jen tak rozmyslí, poplatek by měl zůstat vlastníkovi jako kompenzace za vynaloženou energii a čas.
V případě, že prodej nemovitosti zprostředkovala realitka, běžně se poplatek dělí rovným dílem mezi vlastníka a makléře.
Odstoupit od prodeje však může kterákoli smluvní strana i z mnoha jiných důvodů, ať už vlastním zaviněním, nebo zaviněním jiné strany, a smlouva by tak měla počítat se všemi možnými scénáři. V každém případě je nejlepším řešením nechat si finální podobu rezervační smlouvy zkontrolovat právníkem, doporučují odborníci.