Jaký máte výhled vývoje hypotečních sazeb pro letošní rok?
V tuto chvíli se jeví, že hypoteční sazby by mohly postupně mírně klesat. Základní úrokové sazby jsou ovšem poměrně rozkolísané. Teď jsou níže než v druhé polovině minulého roku, takže vidíme určitý potenciál pro velmi mírné zlevnění hypoték. Bude ale jen o desetiny během celého letošního roku.
Průměrná hypoteční sazba pořád letos zůstane nad pěti procenty, takže podstatně více, než by si řada domácností přála. Dlouhodobější výhled naznačuje, že hypoteční sazby mohou zůstat na této vyšší úrovni delší dobu. Šestiprocentní hypoteční sazby jsme už měli kolem roku 2008.
To ano, jenže byty či rodinné domy byly třikrát až čtyřikrát levnější…
Proto je třeba se dívat na ceny nemovitostí i ve srovnání s vývojem mezd. Růst cen nemovitostí se u nás skutečně v posledních letech doslova utrhl od růstu mezd.
Dechberoucí je příklad, který jste uvedli, a to, že na nový třípokojový byt v Praze za průměrných třináct milionů korun potřebuje rodina, aby dostala desetimilionovou hypotéku, čistý příjem bezmála 140 tisíc korun a třímilionové úspory. Splátka při sazbě necelých šest procent činí téměř 60 tisíc korun měsíčně. To znamená, že každý z obou žadatelů v případě manželů musí mít zhruba sto tisíc korun hrubého měsíčně?
Víceméně ano. Zejména od roku 2020 se výrazně zvýšil nesoulad mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí. Zatímco nominální mzdy a HDP od té doby vzrostly o necelých dvacet procent, ceny starších bytů a rodinných domů zdražily o 60 procent.
Není to tím, že v atraktivních lokalitách zvedají poptávku, a tedy i cenu, nákupy investičních společností?
Ceny nemovitostí rostly mnohem rychleji v celé ČR, nejen v atraktivních lokalitách.
| Vývoj podle ČBA |
|---|
| Počet hypoték byl v roce 2022 nejnižší za dvacet let. |
| U starších bytů a rodinných domů klesly prodeje v meziročním srovnání o polovinu, u nových bytů o 57 procent. |
| Starší byty v panelové a cihlové zástavbě dosáhly maximálních cen v polovině roku a z nich si pak do konce roku odepsaly v průměru jen 4,3 procenta. |
| Průměrné ceny nově prodaných bytů se o 11 procent zvýšily, a to na 120 tisíc korun za m2. Nejvyšší jsou v Praze, kde dosahují 151 643 Kč/m2. |
| Zdroj: Česká bankovní asociace, Dataligence |
Máme tedy drahé hypotéky na drahé byty? Přitom obecně se říká, že s růstem hypotečních sazeb se dostavuje pokles poptávky a tím by měla klesat i cena…
Je to tak, teď jsou drahé hypotéky i byty, vztaženo k příjmům. Řada domácností na hypotéku nyní se současnými úrokovými sazbami nedosáhne. Měsíční splátka totiž podle regulací nemůže přesáhnout 45 procent celkových čistých měsíčních příjmů žadatele.
Zvládají splácet hypotéky lidé, kteří si je vzali za nízkých sazeb a teď jim vyskočily, například u třímilionové hypotéky o šest tisíc korun měsíčně?
I přes citelný nárůst hypotečních sazeb zůstává podíl nesplácených hypotečních úvěrů na velmi nízkých úrovních. Koncem roku 2022 činil podíl problematických úvěrů 0,57 procenta, zatímco v krizových letech 2011–2013 byla tato hodnota v průměru 3,2 procenta.
I stále nízký počet problematických hypotečních úvěrů je příčinou doposud relativně nízkého poklesu cen nemovitostí. Nelze vyloučit, že počet nesplácených hypoték se zhorší. Závisí to na vývoji ekonomiky. Konec minulého roku byl v odhadech hodně pesimistický, teď jsou více optimistické. Zlevnil benzin, plyn, elektřina…
Energie sice momentálně na burzách zlevnily, ale domácnostem chodí právě letos ještě vysoké zálohy. Důsledek setrvačnosti?
Ano. Řadu domácností drahé energie zasáhnou až letos, protože mnohé měly loni fixace. Zlevnění energií pak pocítí také později, spíše až příští rok.
Větší počet nesplacených hypoték by mohl dostat do potíží banky, neboť při poklesu cen nemovitostí by dražby nemusely dluhy pokrýt?
Nucené prodeje by dlužné hypotéky většinou pokryly, protože už nejsou poskytovány na celou kupní cenu nemovitosti, takže je tam určitá rezerva i pro případný pokles ceny prodávané nemovitosti. Stresové prodeje samozřejmě ceny snižují, ovšem na to řada potenciálních kupujících z řad investorů čeká.
V tuto chvíli ale k výrazným slevám nedochází a je otázka, zda to nastane. Nevidíme zatím důvod pro velké propady cen nemovitostí. Velké rozdíly budou kraj od kraje. Určitě spíše zlevní energeticky náročné, starší nemovitosti.
Máte na mysli chalupy?
Ano, chaty a chalupy jsou velmi specifický nemovitostní segment. Vystřelily cenově v době covidu, kdy se nemohlo cestovat, a teď zase řada domácností řeší výdaje za energie
