To je individuální, záleží na řadě věcí. Někdy k soudu ani nemusí dojít, k úhradě dluhů či vystěhování přiměje dlužníka už předžalobní výzva s hlavičkou advokátní kanceláře.
„Také záleží na vytížení soudu, který je k vedení sporu příslušný či na procesním postupu protistrany, která se může snažit spor prodlužovat a dostat jej třeba až před Ústavní soud,“ říká advokát Ondřej Brostík. Některé spory se tak vyřeší za pár měsíců, jiné se mohou táhnout i několik let.
Aby mohl pronajímatel neplatiče vystěhovat, musí splnit několik podmínek. Především musí nájemci poslat písemnou výpověď, která musí splňovat všechny předepsané náležitosti. „Pokud je nesplňuje, není platná,“ upozorňuje advokát.
„Zároveň musí existovat zákonný důvod k ukončení nájemního vztahu, který musí pronajímatel ve výpovědi uvést a v případě soudního přezkumu jej musí prokázat. Nájemce má právo proti výpovědi vznést námitky nebo podat návrh k soudu na přezkum její oprávněnosti,“ dodává Brostík.
V samotném procesu vystěhování se pak objevují různě dlouhé lhůty, jejichž délka se pohybuje i v řádu měsíců. Pokud nájemce výpověď nerespektuje a byt neopustí, nezbývá pronajímateli nic jiného než podat žalobu na vyklizení bytu.
„To je opět spojeno s formálními a obsahovými požadavky kladenými na pronajímatele a častokrát zdlouhavým soudním řízením. Pokud ani po vydání pravomocného rozsudku neplatič byt neopustí, musí se pronajímatel vyklizení bytu domáhat prostřednictvím exekuce. Ta samozřejmě také nějakou dobu trvá,“ vysvětluje Brostík.
Za to může přehlcení soudů velkým počtem případů. U žalob na vyklizení bytu navíc není možné řízení zkrátit. Soud má určitou dobu na přezkum žaloby, tu pak musí doručit nájemci a i samotné doručování může být často poměrně zdlouhavé, pokud se mu žalovaný vyhýbá.
„Délka řízení se odvíjí jednak od časové vytíženosti soudu a konkrétního soudce a také od součinnosti stran. Účastníci mohou ze závažných důvodů žádat o odročení jednání, a to i několikrát. Poté nějakou dobu trvá, než soud vyhotoví rozsudek a účinně jej doručí účastníkům a než rozsudek nabude právní moci a vykonatelnosti,“ dodává Brostík.
4. Kvůli čemu neplatiči žádají o odročení?
Důvody jsou různé, často zdravotní. „Aby k odročení došlo, musí být takový důvod dostatečně zásadní pro to, aby soud žádosti vyhověl,“ zmiňuje advokát. Účastník, který o odročení žádá, musí oprávněnost svého důvodu prokázat, například doložením lékařské zprávy.
V době covidové pandemie byla podle něj jednání odročována mnohem častěji, omlouvali se nejen účastníci řízení, ale také advokáti. Zda soudce žádosti o odročení vyhoví, závisí čistě na jeho uvážení.
5. Má nájemce vždy právo požádat soud, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná?
Ano, musí tak ovšem učinit do dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Navíc ho na toto právo musí pronajímatel ve výpovědi upozornit, jinak je výpověď neplatná. Možnost přezkoumání soudem platí jak u výpovědí s výpovědní dobou, tak u okamžité výpovědi.
Většina nájemců podle Brostíka své povinnosti plní řádně a včas. V nájemním vztahu jsou vůči pronajímateli nájemci považováni za slabší stranu, proto jim právní řád přiznává zvýšenou ochranu.
„Podstatou nájemních vztahů je totiž zejména zajištění bytových potřeb, které jsou pro život jednotlivce zásadní. Z tohoto důvodu je důležité poskytnout nájemcům náležitou ochranu před případnou svévolí pronajímatelů, a proto jim občanský zákoník přiznává právo bránit se proti výpovědi smlouvy soudní cestou. Bohužel tento princip lze v praxi také zneužít, což se v praxi často děje,“ doplňuje advokát.
6. Může majitel bytu neplatiče vystěhovat sám?
Ne. Podle Brostíka má majitel sice právo se svým bytem nakládat téměř neomezeně, nájemní smlouvou se však zavazuje nájemci poskytnou prostory k zajištění jeho bytových potřeb.
„Pronajímatel tedy uzavřením nájemní smlouvy přistupuje k dobrovolné limitaci rozsahu svého vlastnického práva, přičemž je povinen toto omezení plně respektovat. Nájemci nastěhováním vznikne v pronajímaném bytě jeho obydlí, do něhož mu nemůže nikdo, a to ani pronajímatel, zasahovat,“ upozorňuje advokát.
Toto právo je zaručeno v Listině základních práv a svobod a pronajímatel nemůže nájemce v užívání bytu, bez svolení soudu omezit.
7. A co výměna zámku?
Ani výměna zámku není možná. Pokud by vlastník bytu vyklidil nájemci věci a vyměnil zámek, dopustil by se trestného činu porušování domovní svobody. Za ten lze podle trestního zákoníku uložit trest odnětí svobody až na tři roky, upozorňuje advokát. Jediná legální cesta je žaloba na vyklizení nemovitosti.
8. Mají neplatiči také svého právníka?
Samozřejmě ho mít mohou. V praxi se však podle Brostíka případ od případu liší. „Pokud se jedná o neplatiče, který nehradí nájemné z důvodu finanční nouze, pak většinou právníkem zastupován není. Takoví nájemci bývají často nekontaktní, není možné jim ani řádně doručovat a k ústnímu jednání se ani často nedostaví,“ říká advokát.
Jak dodává, pokud nájemci neplatí pouze ze svého přesvědčení či z jiného důvodu nezpůsobeného náročnou životní situací, pak většinou nemají problém sehnat finance na zaplacení právních služeb.
9. Jaká je šance, že majitel „ušlé“ peníze ještě někdy uvidí?
Často poměrně malá. Pokud totiž nájemce neplatí nájemné včas a nechá vše dojít až k výpovědi smlouvy, pravděpodobně se buď dostal do finančních problémů nebo ztratil zájem plnit své závazky.
Brostík také upozorňuje, že je nutné odlišit případy, kdy dlužník svůj dluh jen plnit nechce a ty, kdy skutečně nemůže. „V prvním případě může zahájené soudní řízení či následné zahájení exekučního vymáhání pohledávky na nájemce zapůsobit tak, že své dluhy pronajímateli zaplatí,“ říká.
„V dnešní době se však stále častěji setkáváme spíše s případy, kdy dlužník své závazky objektivně není schopen plnit. V takovém případě s postupem času a zvyšováním dluhů, k nimž většinou přibývají úroky z prodlení, sankce či náklady řízení, výrazně klesá šance na to, že pronajímatel od nájemce dluh vymůže,“ doplňuje advokát.
10. Jak by měla vypadat nájemní smlouva?
Každý pronajímatel by si měl podle advokáta vymezit podmínky, které budou pro něj přijatelné a poskytnout mu o největší záruku před zničením bytu a jeho vybavení nebo před neplacením nájemného. Do smlouvy ovšem nelze vložit úplně cokoliv.
„Často se v praxi setkávám například s ustanoveními nájemní smlouvy, která nájemci zakazují chovat v bytě zvíře, kouřit či přijímat návštěvy ve své domácnosti. Takové věci však a priori v nájemní smlouvě vyloučit nelze a pronajímatel může pouze vyžadovat, aby nájemce takovým jednáním nepoškozoval byt či například nepřiměřeným způsobem nerušil sousedy v domě,“ uvádí Ondřej Brostík.
Jak dodává, pokud pronajímatel nájemci jeho zákonná práva v nájemní smlouvě omezí nebo je zcela vyloučí, pak se k takovým ustanovením smlouvy v případě soudního sporu nepřihlíží.
